¿Está a punto de comprar o vender una empresa y busca una forma de asegurar el compromiso de la otra parte antes de firmar el contrato definitivo? ¿Ha oído hablar del contrato de arras, pero no tiene claro qué es? ¿Se pregunta cuándo es realmente conveniente firmar un contrato de arras en una negociación empresarial? ¡Está en el sitio correcto! A menudo, al iniciar el proceso de compraventa de una empresa, surge el miedo de que la otra parte pueda retirarse en el último momento por una oferta mejor. Firmar un contrato de arras como paso previo a la firma del contrato definitivo, minimiza este riesgo y refuerza el compromiso mutuo.
El contrato de arras no solo sirve como señalización de la operación, sino que también establece unas reglas claras sobre qué ocurre si alguna de las partes incumple su compromiso inicial. Comprender sus tipos, implicaciones legales y cuándo es aconsejable firmarlo puede marcar la diferencia entre una operación segura y un conflicto costoso entre las partes. En este artículo, le explicamos de forma clara y práctica todo lo que necesita saber para utilizarlo correctamente en la compraventa de empresas.
Índice de contenidos
Qué es un Contrato de Arras
Un contrato de arras es un acuerdo legal que se utiliza con frecuencia en transacciones comerciales y empresariales para dejar constancia del compromiso entre las partes que negocian. También se conoce simplemente como las arras o, en inglés, earnest money. Su finalidad es dejar por escrito el compromiso de ambas partes de formalizar la operación en el futuro, normalmente mediante un contrato de compraventa, y establecer qué consecuencias habrá si alguna de las partes decide no seguir adelante con la operación.
En este documento se fija una cantidad de dinero que actúa como señal y garantía de que la operación continuará según lo acordado. En la compraventa de empresas, el contrato de arras es especialmente útil para reservar la operación mientras se realizan otros pasos importantes de la operación, como la revisión de la documentación de la empresa, o due diligence, y la obtención de financiación, ofreciendo a ambas partes un marco de seguridad y confianza mutuo.
Diferencia entre arras y paga y señal
Aunque a menudo se confunden, las arras y la paga y señal tienen funciones distintas en la compraventa de empresas.
Como hemos visto, cuando se firma un contrato de arras, se está realizando una reserva: el comprador asegura su derecho a adquirir la empresa en las condiciones pactadas durante un plazo determinado, pero la compraventa aún no se ha formalizado.
Por el contrario, la paga y señal implica que ya existe un acuerdo de compraventa. El importe entregado se considera un anticipo del precio final, y si alguna de las partes incumple, la afectada puede exigir judicialmente el cumplimiento del contrato y reclamar indemnización por daños y perjuicios.
Es importante destacar que, dentro de los tipos de arras, las arras confirmatorias son las que más se asemejan a la paga y señal. Como ésta, reflejan un acuerdo de compraventa ya existente, descuentan el importe entregado del precio final y permiten exigir judicialmente el cumplimiento si hay incumplimiento por una de las partes. La diferencia es que se documentan específicamente como una señal que confirma el compromiso de concluir la operación futura, mientras que la paga y señal funciona como un anticipo general.
En el apartado siguiente, le explicamos los tipos de contrato de arras y cuáles son los más utilizados en la compraventa de empresas.
Tipos de Contratos de Arras
No todas las arras funcionan de la misma manera ni tienen las mismas consecuencias. La elección del tipo adecuado depende del objetivo que persigan las partes y del grado de compromiso que quieran asumir antes de firmar el contrato de compraventa definitivo. Los principales tipos de contratos de arras son:
- Arras confirmatorias: Funcionan como prueba de que el contrato definitivo ya está acordado y ambas partes tienen la intención firme de cumplirlo. La cantidad entregada se descuenta del precio final al firmar la compraventa. Si una parte incumple, la otra puede reclamar judicialmente el cumplimiento del contrato y, en su caso, una indemnización por daños y perjuicios.
- Arras penitenciales: Son las más habituales en operaciones donde todavía existe un cierto margen de retirada. Permiten a cualquiera de las partes desistir del acuerdo, pero con una penalización: si el comprador renuncia, pierde el importe entregado; si es el vendedor quien se retira, debe devolverlo duplicado. No permiten exigir la compraventa por vía judicial, solo aplicar la penalización económica pactada.
- Arras penales: Combinan la función de garantía con la de sanción. Establecen una penalización económica específica para el caso de incumplimiento, sin necesidad de probar daños adicionales. Actúan como un incentivo para que ambas partes respeten lo pactado, ya que la sanción puede ser considerable.
Imagine que está negociando la compra de una clínica dental en funcionamiento. Tras semanas de conversaciones, quiere asegurarse de que el vendedor no reciba otra oferta y se eche atrás, pero también necesita tiempo para revisar licencias, contratos con proveedores y la situación fiscal de la clínica. En un caso así, las arras penitenciales suelen ser la opción más conveniente, ya que garantizan que, si el vendedor decide retirarse, usted recibirá el doble de la cantidad entregada; y si es usted quien desiste, perderá la señal pactada.
Cuándo es aconsejable firmar un contrato de arras
Firmar un contrato de arras no siempre es obligatorio, pero puede resultar muy recomendable en ciertas situaciones que aumentan el riesgo de que la operación no se complete. Entre los casos más habituales se encuentran:
- Cuando el comprador dedicará tiempo y/o dinero en el análisis de la empresa: Si planea realizar un estudio detallado de la misma, contratar auditorías o evaluar contratos y balances, es conveniente formalizar un contrato de arras. Así, el comprador se asegura de que la empresa quede reservada mientras invierte recursos en el trabajo de revisión.
- Cuando el vendedor tiene otros posibles interesados: Si la empresa puede atraer a más compradores, las arras sirven para que el vendedor se comprometa a no aceptar otra oferta mientras dure la negociación de la operación.
- Cuando la empresa es muy atractiva o estratégica: Aunque hoy no haya otros interesados, es posible que surjan en el futuro. Firmar unas arras permite al comprador “reservarla” y protegerse frente a futuros inversores que puedan entrar a competir por la compra de la misma empresa.
Consejos para sacar el máximo provecho de un contrato de arras
Ya sea que esté negociando la venta de empresas industriales o de una pyme del sector de seguridad privada, contar con un contrato de arras bien planificado puede marcar la diferencia entre una operación exitosa y un posible conflicto muy costoso. Estos consejos le ayudarán a maximizar su seguridad y a minimizar riesgos, asegurando que tanto usted como la otra parte cumplan con lo pactado inicialmente.
#1 Elegir el tipo de arras adecuado
Determine si convienen arras confirmatorias, penitenciales o penales según la naturaleza de la operación y los riesgos involucrados. Contar con un asesoramiento legal experimentado le ayudará a elegir la opción más adecuada y beneficiosa.
#2 Negociar y documentar claramente las condiciones
Establezca por escrito el importe de las arras, cuándo se devolverán o se retendrán, y las consecuencias en caso de incumplimiento. Así se evitan posibles malentendidos y disputas futuras.
#3 Realizar una Due Diligence previa
Antes de firmar el contrato de arras, es fundamental revisar la situación financiera, legal y operativa de la empresa. Parte de esta revisión incluye realizar una valoración empresarial adecuada, para asegurarse de que el precio acordado con el comprador refleja el valor real de la compañía. Verifique también que la otra parte tenga la capacidad para cumplir con el contrato principal. Este paso ayuda a evitar posibles errores comunes al valorar una empresa y reduce riesgos antes de comprometer recursos económicos y/o tiempo en la operación.
#4 Incluir condiciones contingentes y plazos
Si la operación depende de trámites o verificaciones previas, especifíquelos en el contrato. Definir plazos y acciones concretas protege a ambas partes y facilita el cierre de la transacción.
#5 Registrar y formalizar el contrato
En ciertos casos, elevar a público el contrato ante un notario y registrarlo en el Registro Mercantil permite dejar constancia legal del acuerdo, garantizando que el compromiso quede documentado y cumpla con las normativa vigente. Esto refuerza la seguridad de la operación y protege a ambas partes ante posibles conflictos futuros.
#6 Mantener una comunicación abierta y recibir asesoramiento legal
Comunique de forma transparente cualquier incidencia o cambio que afecte a la operación. Además, contar con un abogado especializado garantiza que el contrato cumpla la normativa vigente y resuelva posibles disputas de una manera eficiente.
Aspectos Legales y otras Consideraciones
Antes de firmar un Contrato de Arras, es fundamental comprender sus implicaciones legales y cómo protege el contrato sus intereses en la transacción. A continuación, se presentan los aspectos más importantes que deben tenerse en cuenta:
#1 Validez legal y regulaciones
El contrato debe cumplir con todas las leyes aplicables, tanto locales como nacionales, e incluso internacionales si la operación tiene un alcance transfronterizo. En ciertas jurisdicciones, puede ser recomendable elevar a público el contrato ante un notario para garantizar su eficacia legal y facilitar su ejecución en caso de conflicto.
#2 Redacción clara y obligaciones de las partes
Una redacción precisa evita posibles malentendidos futuros. El contrato debe detallar de manera explícita las obligaciones de comprador y vendedor, los plazos de cumplimiento y cómo se gestionará el depósito de las arras hasta la firma del contrato definitivo.
#3 Condiciones de incumplimiento y penalizaciones
Es fundamental definir qué sucede si alguna de las partes no cumple con lo pactado. Esto incluye la retención de las arras, la devolución duplicada o la aplicación de sanciones económicas. También se recomienda establecer un mecanismo para resolver posibles disputas, como la mediación o el arbitraje, para evitar conflictos prolongados entre las partes.
#4 Confidencialidad y modificaciones
Si la operación implica la revelación de información estratégica o sensible de la empresa, es clave incluir unas cláusulas de confidencialidad. Además, cualquier modificación o adición al contrato original debe formalizarse por escrito y contar con el acuerdo de ambas partes, evitando así posibles malentendidos o conflictos posteriores.
#5 Asesoramiento legal especializado
Contar con la orientación de un abogado experto en derecho mercantil especializado en operaciones corporativas es esencial. Un profesional así puede asegurar que el contrato proteja sus intereses, cumpla con la legislación vigente y refleje correctamente los acuerdos alcanzados entre las partes.
Conclusión: Proteja sus intereses en la compraventa de empresas con un contrato de arras
El contrato de arras es un acuerdo previo que permite reservar la compra de una empresa antes de firmar el contrato de compraventa definitivo, asegurando el compromiso previo de las partes. No debe confundirse con la paga y señal, que funciona como un anticipo del precio y refleja un acuerdo de compraventa ya existente.
Al firmar un contrato de arras, es fundamental elegir el tipo que mejor se ajuste a su situación y definir claramente las condiciones de incumplimiento, además de mantener una comunicación constante entre las partes para evitar posibles conflictos. Asimismo, se recomienda contar con un asesoramiento especializado para garantizar que el contrato sea válido y proteja adecuadamente los intereses de ambas partes.
En Wizdolphin contamos con un equipo de asesores especializados en valoración y compraventa de empresas, con una amplia experiencia en este tipo de operaciones. Si está considerando vender o comprar una empresa, no dude en ponerse en contacto con nosotros, estaremos encantados de asesorarle en cada etapa del proceso. Además, le ofrecemos nuestra calculadora de valoración de empresas, una herramienta práctica y asequible que le permitirá obtener de una forma rápida una orientación del valor de mercado de su empresa.
¿Le ha resultado útil esta guía sobre el contrato de arras? ¿Tiene alguna duda o considera que hay algo más que deberíamos incluir? Entonces le pedimos por favor que deje un comentario. Ya sea una duda o un simple gracias, nos alegraremos mucho de leerlo y responderlo. Estamos aquí para acompañarle en cada paso del proceso.
